Переписанный текст:

Сделки по размену квартир – это задача, требующая много сил и усилий, ведь необходимо найти варианты, устроившие всех участников расселения. Кроме того, присутствуют ограничения на стороне закона, о которых нужно помнить. В этой статье мы расскажем о процессе размена квартир, что важно знать и как не прогадать, особенно при размене квартиры в Москве.

Причин, по которым семьи решаются на размещение, бывает много. Одни решают разделить свои жилищные площади после развода или же по необходимости предоставить отдельное жилье для взрослых детей. Другие, наоборот, решают объединиться с родственниками или улучшить свои жилищные условия, обменяв свою однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. На первый взгляд, когда есть две стороны, готовые обменяться своим жильем, сделка должна быть выгодной для всех участников.

Однако перед тем, как решиться на размен, необходимо учитывать следующие нюансы:

• поиск идеальных вариантов для всех сторон является сложной задачей, поэтому кому-то придется идти на компромисс;
• зачастую собственники переоценивают стоимость своих квартир, что значит, что не всегда возможно получить, например, три однокомнатные квартиры за одну трехкомнатную;
• бывают ситуации, когда одна из сторон не хочет расселяться или не готов выезжать, потому что нет подходящих вариантов. Это также является серьезной проблемой при размене.

Давайте рассмотрим каждую из этих ситуаций подробнее и выясним, что можно сделать.

Равноценный и неравноценный обмен квартирами – возможность переселиться в более подходящее жилье без продажи и покупки недвижимости. Но как определить, какой вариант обмена наиболее выгоден?

Равноценный обмен возможен, если квартиры, которые хотят поменять своих владельцы, имеют одинаковую рыночную стоимость. Это означает, что владельцы квартир могут просто поменяться жильем без доплаты друг другу. Однако, несмотря на одинаковую рыночную стоимость, квартиры могут различаться по площади и местоположению. Например, поменять небольшую квартиру в центре Москвы на большую квартиру в Новой Москве.

Неравноценный обмен возможен, если квартиры имеют разные рыночные стоимости. Владелец меньшей квартиры может доплатить определенную сумму за квартиру большей площади. Доплата не обязательно должна быть в деньгах, например, можно отдать покупателю гараж или участок за городом.

Важной частью процесса обмена является оценка стоимости жилья. Если собственники переоценят стоимость квартиры, то кто-то из них может оказаться в невыгодном положении. Поэтому лучше обратиться за помощью к профессионалам, например, в надежное агентство недвижимости. Стоимость квартиры зависит от множества факторов, таких как площадь жилья, местоположение, условия, инфраструктура района, год и материал постройки и т.д.

Если один из участников размена отказывается съезжать, то варианты разрешения данной ситуации зависят от того, приватизирована квартира или нет.

Существует несколько способов совершения размена приватизированной квартиры. В случае, когда квартира находится в собственности, процесс размена происходит путём альтернативной сделки. Это означает, что необходимо одновременно найти покупателя и квартиру (квартиры), которую можно приобрести одновременно с продаваемой квартирой. После нахождения продавца и приобретения новой квартиры заключаются договоры купли-продажи объектов.

Владелец доли собственности не может быть вынужден покинуть квартиру, однако он может продать свою долю. Например, если бывшая жена хочет выехать из квартиры, а супруг отказывается менять жильё, то жена может продать свою долю, а бывший муж останется в старой квартире вместе с новыми соседями. В этом случае, сначала необходимо предложить остальным собственникам квартиры (в данном примере это муж) купить долю, а уже в случае отказа — искать других покупателей. Стоит отметить, что стоимость доли значительно ниже стоимости квартиры.

Идеальным вариантом было бы продать уже имеющееся жильё выгодно и на полученные деньги купить одну или несколько квартир, с или без доплаты, в ипотеку.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, лучше всегда поверить юридическое сопровождение сделки агентству недвижимости. Если решено провести сделку самостоятельно, необходимо обратить внимание на ряд факторов, например, на кого продавец, продавалась ли квартира в последнее время, есть ли на ней обременения или права несовершеннолетних при приватизации.

При зеленом свете на совершение сделки, необходимо заключить договор покупки-продажи в письменной форме и подписать его у нотариуса.

Настоятельно рекомендуется рассмотреть местную рекламу, так как в последнее время традиционные источники рекламы вроде объявлений на порталах утратили свою эффективность. Например, можно распечатать листовки и развесить их в подъездах или на придомовых досках объявлений, опубликовать посты в районных группах в соц сетях, а также использовать сарафанное радио, привлекая к вопросу консьержа или соседей.

Обмен неприватизированной квартиры

Обмен неприватизированной квартиры является сложным процессом. Существует несколько причин, которые могут помешать его проведению:

1. Согласие всех проживающих и зарегистрированных граждан в квартире на размен является обязательным условием для его проведения. В случае, если кто-то из них не согласен, возможен принудительный обмен через суд, но это выгодно далеко не всем участникам процесса. Сторонники размена теряют много времени, ожидая решения суда, а противники и вовсе не участвуют в подборе вариантов.
2. В случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, требуется получить на размен согласие органов опеки и попечительства. Если права указанных граждан будут нарушены, то получить разрешение на обмен невозможно. Дается две недели на получение ответа от органов опеки с момента подачи заявки.
3. Осуществить обмен неприватизированной квартиры можно только на аналогичный объект недвижимости, что значительно увеличивает сложность поиска подходящих вариантов. Сегодня всего около 20% квартир сдаются по социальному найму, поэтому жильцам становится очень трудно выбрать из довольно ограниченного числа вариантов те, которые устроят всех жильцов.
4. Даже если жильцы согласны на обмен, владельцы недвижимости могут отказать в проведении данной операции. Для получения официального ответа о согласии или отказе, требуется предоставить оригиналы договоров об обмене жилыми помещениями наймодателям. Срок ожидания ответа - 10 дней с момента обращения.

Жилищный кодекс РФ устанавливает критерии отказа в обмене неприватизированной квартиры. Обмен невозможен, если жилье признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома, производится капитальный ремонт с перепланировкой, право пользования жильем оспаривается в суде и т.д. В случае необходимости обжалуйте решение в суде.

Если был получен положительный ответ на запрос об обмене, то нужно заключить новые договоры по соцнайму в течение 10 дней. В редких случаях агентства предлагают ускоренную процедуру приватизации за счет компании.

Существуют многочисленные сложности при обмене неприватизированной квартиры, поэтому рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам. Сотрудничество с риелтором позволит избежать дополнительных расходов и головной боли, связанной с беготней по разным учреждениям. Обращение к агентству недвижимости предотвратит мошенничество и обман со стороны третьих лиц, а также позволит снизить возможные риски и неприятности.

Фото: freepik.com